物业管理方案

:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

    l　楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)

    l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；

    l 制定入住流程；

    l 印刷入住表格；

    2、协调工作

    l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

    l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

    l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

    3、入伙现场

    入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

    举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

    注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

    4、业主、使用权人入住程序　　　　发函　　办入伙手续　　　　签约　　　　　5、办理入伙手续程序

    已缴款票据　　入伙手续书、身份证、购房

    确认业主身份　　缴清代垫代缴费用、装修保证金

    建筑垃圾清运费、物管费，盖章

    业主签署

    向业主

    八、 物业装修与管理

    业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

    业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在上签字盖章。

    九、物业档案的建立

    物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

    十、 日常管理

    （一）房屋管理运作一览表

    工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务

    频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100%

    标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次

    工作程序 8:008:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:3017:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

    （二）绿化管理

    工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗

    工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补

    标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上

    程序 7:009:30浇水、施肥；9:3011:30除杂草、整形、保洁；13:3015:30除杀虫、补缺、保洁；15:3017:00浇水、施肥

    （三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表

    工作内容　装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护

    道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟外墙 供水供电供气 路灯

    频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门　每月检查一遍，即坏即修

    标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上

    程序 8:008:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:3017:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

    工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练

    消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练

    频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h

    标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

    （四）安全护卫、停车管理

    （五）保洁管理

    工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂

    频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年

    标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下

    程序 5:007:00地面清扫；7:008:00清运垃圾；8:0010:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13:3015:00清运垃圾；15:0016:00地面清扫保洁